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不動産の登記・鑑定評価・調査・測量・開発・土木設計に関することは中島不動産コンサルタントにお任せ下さい。

TEL. 075-681-1035

〒601-8112 京都市南区上鳥羽勧進橋町10番地 ライオンズマンション上鳥羽102号、203号

鑑定評価部門

不動産を売買・交換する場合の鑑定評価

不動産を売却する場合や購入する場合、売買価格の参考として客観的な時価を把握する必要があります。また、売買価格が提示されている場合、その価格の妥当性を検証する必要があります。さらに、法人間や親族間で不動産を交換する場合においても客観的な時価を把握する必要があります。
居住用不動産、賃貸用不動産、オフィス、レジデンス、借地権等、あらゆる不動産の鑑定評価は当社にお任せください。
特に、同族会社間や親族間での不動産の交換の場合は、恣意性が介入しやすいので、株主や債権者等の権利を守るため、客観的な鑑定評価をお勧めします。

不動産の資産価値を知りたい場合の資産評価

法人や個人おいて、保有資産の価値の把握が必要な場合があります。
例えば、法人において、将来の不動産の売却や営業所の移転を検討さている場合、家主様においては保有される借家(マンション・戸建)や土地(所有権・借地権・底地等)の総価値の把握が必要な場合があります。
当社では鑑定評価を通じて適正な資産価値を査定します。

不動産を担保にする場合の鑑定評価

不動産を担保にする場合、その不動産の適正な担保価値を把握する必要があります。
しかし、不動産は同類型であっても、経過年数や経済的残存耐用年数によって、担保価値が異なるものであります。
融資を検討されている銀行等の金融機関の方、不動産を担保にして金融機関から融資を受けられる方、当社にご相談ください。適正な担保価値を迅速に算出します。

相続・課税対策上の鑑定評価

相続に供えての遺言や、遺産分割協議においては、不動産の適正な価値を把握する必要があります。例えば、あの住宅地は長男に、あの商業地は長女に、あの建物と、預貯金及び有価証券は次男に・・・といった遺言をする場合や相続人間で遺産を等価値に分割する場合、不動産の適正な価値を把握する必要があります。また、相続税対策としても不動産の適正な価値を把握する必要があります。
当社では、土地家屋調査士の視点で適正な不動産の範囲を確定し、不動産鑑定士の視点により、適正な価値を算出します。当社では不動産鑑定士と土地家屋調査士の総合力で相続対策をサポートします。大切な資産を守るため、ぜひ当社にご相談ください。

不動産証券化とは、マンションやオフィスビルなどの不動産を株式や社債などの有価証券に変換することです。そのためには、対象となる不動産が将来生み出すであろうキャッシュフローを予測し、そのキャッシュフロ−を得るための権利を、有価証券といった、わかりやすい形に置き換えたということになります。
不動産証券化においては、投資家が投資判断する上での的確な収益の把握、不動産の範囲の確定等が必要であり、キャッシュフローを前提とした収益価値の把握が必要となります。
当社では、投資家の適正な投資判断のため、客観的な価格を算出します。


公共用地の取得に伴う鑑定評価

国や市区町村から払い下げを受ける場合、あるいは国や行政機関が民間へ払い下げを行う場合、当該不動産の適正な価格を査定する必要があります。
そのためには、例えば土地の場合、当該土地の周囲の境界を確定し、面積を確定した上で価格を算出しなければなりません。
当社では、土地家屋調査士業務による測量及び境界確定、不動産鑑定士業務である価格査定、さらに土地家屋調査士業務である表題登記に至るまで、公共用地の払い下げを広範囲にサポートします。


企業会計(販売用不動産・固定資産・賃貸等不動産・減損会計導入等)に伴う資産の鑑定評価

国際的なコンバージェンスの進展により、企業会計では、「不動産の時価」の重要性が高まっています。そのためには、販売用不動産や固定資産の適正な時価の算出が必要であります。また、2006年3月期から強制適用となった「減損会計」においては、企業や株主、債権者等に的確な情報を提供するため、正確な減損損失を測定する必要があります。さらに、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」により、賃貸等不動産において適正な時価開示の必要があります。当社では、企業会計における多種多様なニーズに応じた適正な時価を査定します。
なお、賃貸等不動産とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、主に賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有されている不動産をいいます。


合併・会社分割等に伴う資産の鑑定評

会社の合併の場合、資産価値による合併比率を算定したり、合併・被合併会社の株式を評価する際、当該会社が保有する不動産の時価を査定することが、重要視されています。また、法人が共有する土地を分割する場合、適正な時価評価に基づき合理的に行えば、その分割による譲渡はなかったものとして取扱われるため、適正な時価を査定する必要があります、当社では、合併・会社分割等、多様なニーズに応じ、合理的な資産評価を提供します。


裁判や課税上の不服申立て等の場合の鑑定評価

遺産分割等の訴訟事案の場合、被相続人の死亡時(過去時点)と現在時点の時価の査定を求められます。また、賃貸借の場合、賃料の増減額請求や立ち退き料の算定等、客観的な査定が必要となります。
当社では、訴訟・交渉及び不服申立て等につき、規範性を重視し、適正で迅速な解決を提案します。


会社更生法・民事再生法・破産関係等に伴う資産の鑑定評価

会社更生法の適用を裁判所に申請すると、手続き開始の日に、時価で不動産等の会社財産を評価し、決算処理をすることになります。
また、会社が民事再生法の適用を申請した場合、不動産等の会社財産は処分価格で評価されることになります。
さらに、破産事件においても、任意売却の際に、破産管財人が債務者所有の不動産等の担保物件を早く処分したほうがいいと判断した場合、買主の買受け価格が適正なのかどうかを検証する必要があります。
当社では、早期売却や事業継続等の個別性に対応し、中立な立場で、迅速且つ適正な価格を査定します。


不動産を賃貸借する場合の賃料(標準家賃・標準地代等)の鑑定評価

不動産を賃貸借する場合、貸主の視点では少しでも高い賃料で貸したいと考えるのが通常であり、借主の視点からは、少しでも安い賃料で借りたいと考えるのが通常であります。
そのためには、「賃料相場」を把握する必要があり、例えば提案された賃料が「賃料相場」から乖離していないかの妥当性を検証する必要があります。
当社では、恣意性を排除し、中立な立場で公平妥当な賃料を査定します。


地価公示・固定資産税・相続税標準地価格等の公的鑑定評価

公的評価としては、以下のものが挙げられます。

地価公示法に基づく地価公示おける標準地の評価

国土交通省の要請により、国内全域に設定された標準地について、毎年1月1日時点の価格を求める業務であり、標準地評価額は毎年3月下旬頃に公表されます。

国土利用計画法に基づく地価調査における基準地の評価

各都道府県の要請により、国内全域に設定された基準地について、毎年7月1日時点の価格を求める業務であり、基準地評価額は毎年9月下旬頃に公表されます。

相続税路線価の評価

各国税局の要請により、相続税、贈与税等を算出する際に基準となる価格を路線ごとに求める業務であり、路線価は毎年8月下旬頃に公表されます。

固定資産税標準地評価

市区町村等の要請により、固定資産税及び都市計画税を算出するため、基準となる標準宅地の評価額を求める業務であります。

不動産競売における評価

裁判所の要請により、競売、強制競売の申立がなされた担保不動産に関して、入札の基準となる売却基準価格を求める業務であります。




当社ではあらゆる公的評価に迅速に対応します。




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